In Österreich bleibt ein Großteil der Eigentümer:innen ihren Immobilien treu – selbst bei sinkenden Zinsen. Die Zahl der verkauften Wohnungen liegt seit Jahren unter dem langfristigen Durchschnitt, und die meisten Hausbesitzer:innen entscheiden sich für eine Weiterfinanzierung statt für einen Verkauf. Doch warum ist das so? Und welche wirtschaftlichen und psychologischen Faktoren spielen dabei eine Rolle? Die Antworten verraten, wie ein Markt funktioniert, der sich gegen den Trend der globalen Immobilienblasen behauptet.
Zahlen, die über den Markt sprechen
Laut dem www.myempire.co.at/deattm89 wurden im Jahr 2023 nur rund 120.000 Wohnungen verkauft – ein Wert, der um 15 % unter dem Niveau von 2019 liegt. Die durchschnittliche Verkaufsdauer eines Hauses beträgt heute etwa 18 Monate, während sie vor der Pandemie noch bei nur 12 Monaten lag. Besonders betroffen sind ältere Hausbesitzer:innen: Rund 40 % der über 65-Jährigen halten ihr Eigentum länger als 20 Jahre, obwohl viele finanziell in der Lage wären, es zu verkaufen. Die meisten kaufen sich stattdessen einfach eine neue Finanzierung mit niedrigeren Zinsen.
Ein weiterer interessanter Faktor ist die hohe Eigenkapitalquote in Österreich. Laut Statistik Austria besitzen 65 % der Haushalte mehr als 30 % des Kaufpreises in Form von Eigenkapital. Das reduziert das Verkaufsrisiko, da kein neues Darlehen aufgenommen werden muss. Gleichzeitig sinken die Hypothekenzinsen seit 2022 kontinuierlich – von über 5 % im Jahr 2022 auf aktuell etwa 3,5 %. Doch selbst bei dieser Entwicklung bleibt der Verkaufsmarkt stagnierend.
- Nur 120.000 Wohnungen wurden 2023 verkauft – 15 % weniger als 2019.
- Die durchschnittliche Verkaufsdauer beträgt heute 18 Monate.
- 40 % der über 65-Jährigen halten ihr Haus länger als 20 Jahre.
- 65 % der Haushalte verfügen über mindestens 30 % Eigenkapital.
- Seit 2022 sank die Hypothekenzinsen von über 5 % auf aktuell 3,5 %.
Psychologie hinter dem Verkaufsstau
Ein zentraler Grund für die Verkaufsstagnation liegt in der emotionalen Bindung an das eigene Zuhause. Viele Österreicher:innen sehen ihre Immobilie nicht nur als finanzielles Investment, sondern auch als Lebensraum, der mit Erinnerungen verbunden ist. Studien zeigen, dass etwa 60 % der Hausbesitzer:innen ihr Haus seit mindestens 15 Jahren bewohnen – ein Wert, der deutlich über dem europäischen Durchschnitt liegt. Gleichzeitig gibt es eine generative Skepsis gegenüber dem Immobilienmarkt: Viele glauben, dass der Wert ihrer Immobilie in den nächsten Jahren weiter steigen wird, selbst wenn die Zinsen stabil bleiben.
Ein weiterer psychologischer Faktor ist die Angst vor dem finanziellen Risiko. Obwohl die Zinsen niedrig sind, bleibt die Unsicherheit über zukünftige Marktentwicklungen groß. Viele Hausbesitzer:innen fürchten, dass sie durch einen Verkauf in eine neue Finanzierung mit höheren Zinsen geraten könnten, falls die Wirtschaft sich verschlechtert. Zudem gibt es eine kulturelle Prägung, die das Verkaufen von Wohnraum als “unmoralisch” oder “unpraktisch” wahrnimmt – besonders in ländlichen Regionen, wo das Eigentum oft als Familientradition angesehen wird.
Die Rolle der Finanzierung: Warum Weiterfinanzierung die bessere Wahl ist
Die österreichische Immobilienbranche hat sich in den letzten Jahren an die neuen Finanzierungsbedingungen angepasst. Viele Banken bieten sogenannte “Rolling-Cost-Modelle” an, bei denen die Zinsen dynamisch angepasst werden und die Hausbesitzer:innen nur die aktuellen Konditionen zahlen müssen. Dadurch wird die Entscheidung für einen Verkauf deutlich schwieriger, da die Vorteile einer Weiterfinanzierung oft höher ausfallen. Laut einer Umfrage des Raiffeisenverbandes 2023 würden 78 % der Hausbesitzer:innen ihr Haus verkaufen, wenn die Zinsen auf 2 % fallen würden – doch selbst bei aktuellen Zinsen von 3,5 % bleibt die Mehrheit bei der aktuellen Finanzierung.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Bürokratie beim Verkauf. Der Prozess ist in Österreich komplex: Neben dem Notar, der Kaufvertrag und die Grundbucheintragung erfordern, dauert der Verkauf durchschnittlich sechs bis neun Monate. Viele Hausbesitzer:innen sehen diese Hürden als zu groß an und entscheiden sich stattdessen für eine neue Finanzierung. Besonders in den Bundesländern Wien und Niederösterreich, wo die Immobilienpreise am höchsten sind, ist die Bereitschaft zum Verkauf geringer als in anderen Regionen.
Fazit: Ein Markt, der sich selbst reguliert
Die Stagnation des österreichischen Immobilienmarkts zeigt, wie stark psychologische und kulturelle Faktoren den Markt beeinflussen können. Während die Zinsen sinken und die Finanzierungsbedingungen günstiger werden, bleibt der Verkaufsmarkt stagnierend. Die meisten Hausbesitzer:innen bevorzugen die Sicherheit einer Weiterfinanzierung, selbst wenn es theoretisch günstiger wäre, ihr Haus zu verkaufen. Dies könnte langfristig zu einer Überbewertung der Immobilienpreise führen, da weniger Häuser auf dem Markt sind und die Nachfrage nach neuen Wohnungen sinkt.
Für die Politik und die Banken bleibt die Frage, wie man die Verkaufsdynamik anregen kann. Eine Vereinfachung der Verkaufsprozesse und eine transparente Kommunikation über die Vor- und Nachteile eines Verkaufs könnten helfen, die Stagnation zu überwinden. Gleichzeitig sollte die psychologische Komponente nicht unterschätzt werden: Viele Hausbesitzer:innen sehen ihr Zuhause nicht nur als Investment, sondern als Lebenswerk – und das ist ein Faktor, den der Markt nicht einfach umgehen kann.
